براساس اطلاعات و آمار بورس تهران، قیمت مسکن در سطح شهر تهران در فصل بهار ۲٫۸درصد رشد کرده و متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از ۳میلیون و۷۳۰هزار تومان به ۴میلیون و ۷۰هزار تومان رسیده است.
این آمار نشان می‌دهد نخستین نشانه های خروج از رکود اقتصادی در حال نمایان شدن است. هرچند برخی اقتصاددانان کهنه کار با این ایده مخالفند اما دولت بیش از ۲سال است تلاش می‌کند با ایجاد رونق(افزایش قیمت ها) در بخش مسکن اقتصاد را به تحرک وادارد. به زعم دولت نخستین گام برای رشد اقتصادی تا ۶درصد، تحرک بخش مسکن است چرا که رشد قیمت‌ها در بخش مسکن سایر صنایع را نیز به تحرک وا می‌دارد.در چنین شرایطی به‌نظر می‌رسد دولت به خواسته‌هایش رسیده است چرا که علائم افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن به‌طور کامل قابل مشاهده است. برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند این بازار در شهریور‌ماه با جهش قیمت مواجه شود.
کارکرد وام‌های مسکن
هم‌اکنون مهم‌ترین رکن تأمین مالی مسکن در ایران، تسهیلات بانک مسکن است. بانک مسکن از طریق ۲روش «سپرده‌گذاری» و«خرید اوراق» اقدام به ارائه تسهیلات درازمدت می‌کند.در حالت اول، یعنی سپرده‌گذاری در «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» به هریک از زوج‌های خانه اولی ۸۰میلیون تومان وام تعلق می‌گیرد. برای دریافت این وام متقاضی می‌تواند متوسط موجودی ۴۰میلیون‌تومانی را به‌مدت یک سال یا متوسط موجودی ۱۳٫۵میلیون‌تومانی را به‌مدت ۳سال، یا ترکیبی از آن را بدون هیچ‌گونه سودی در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده و پس از آن ۸۰میلیون تومان تسهیلات با نرخ ۱۱درصد دریافت کند. حالت دوم اعطای تسهیلات از محل «اوراق گواهی حق تقدم مسکن» در فرابورس است. سقف این تسهیلات در تهران روی یک پلاک ثبتی برای هریک از زوجین ۵۰میلیون تومان است.
متقاضیان می‌توانند این وام‌ها را از طریق کارگزاران رسمی فرابورس تهیه کنند. هر یک سهم از این اوراق معادل ۵۰۰هزار تومان تسهیلات است بنا براین برای دریافت تسهیلات ۵۰میلیون‌تومانی ۱۰۰سهم اوراق گواهی حق تقدم مورد نیاز است. این اوراق تا ۲سال قابلیت استفاده دارند. به‌طور معمول هر چه زمان بیشتری از اعتبار این اوراق باقی‌مانده باشد، آن اوراق گران‌تر است.
رشد قیمت‌ها تا ۹۰هزار تومان
بر این اساس در مبادلات روز گذشته قیمت تازه‌ترین سررسید‌های این اوراق با بیشترین رشد مواجه شد به‌طوری که قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن خرداد ۹۵که زمان ابطال آن ۲سال دیگر است با بیشترین رشد مواجه شد و با ۱٫۲درصد افزایش قیمت به ۹۱هزارو ۲۴۰تومان رسید. دیروز قیمت دست‌کم ۱۰سررسید در تاریخ‌های مختلف از مرز ۹۰هزار تومان عبور کرد و قیمت بقیه سررسید‌ها هم در محدوده ۸تا ۹۰هزار تومان دادوستد شد.
نرخ سود وام مسکن
با این حساب با گران شدن وام مسکن نرخ سود این تسهیلات به محدوده ۲۰درصد رسیده است و انتظار می‌رود یا قیمت این اوراق کاهش یابد یا با توجه به کاهش تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی نرخ سود این اوراق نیز با کاهش مواجه شود.
برخی تحلیلگران انتظار دارند با توجه به کاهش سود سپرده‌های بانکی که منجر به کاهش ۲درصدی سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز شده، از سود اوراق تسهیلات مسکن هم دست‌کم ۲٫۵درصد کاسته شده و نرخ سود آنها به زیر ۱۵درصد برسد.
سود سپرده‌های مدت دار بانکی طی حدود یک سال از ۲۲به ۱۵ درصد رسید و هنوز هم پتانسیل کاهش بیشتر را دارد. کاسته شدن از جذابیت سپرده‌های بانکی به‌عنوان مهم ترین رقیب بازار مسکن می‌تواند به مرور نقدینگی را به سمت این بازار هدایت کند و تقاضای مسکن را افزایش دهد؛ ضمن آنکه گزینه‌های با حداقل ریسک دیگری ازجمله صندوق‌های سرمایه‌گذاری و اوراق خزانه دولتی نیز وجود دارند که امکان سرمایه‌گذاری با نرخ بازگشت‌های بالاتر را فراهم می‌کنند.
به طور کلی عوامل مختلفی بر بازار مسکن تأثیرگذار هستند که در ایران به‌عنوان یک کشور صادرکننده نفت، درآمدهای نفتی دولت مهم‌ترین عامل است. با این حال تأثیر نفت بر مسکن در یک رابطه بلندمدت تعریف می‌شود. در شرایط فعلی در کوتاه‌مدت، ۳عامل سود سپرده‌های بانکی، تسهیلات اعطایی مسکن و رشد اقتصادی بیش از سایر عوامل، بازار مسکن را تحت‌تأثیر قرار می‌دهند.
منبع: هونام نیوز
