به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن - نزدیک به 10 سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانکها به تزریق منابع به شرکتهای لیزینگ است.
نگرانی سیاستگذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزانقیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفیت محدود شرکتهای لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمامشده تسهیلات برای لیزینگیها -هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانکها، گرانتر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایلشان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاهمدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است. در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا بهصورت دستوری، بهعنوان مانع سوم، تردید شرکتهای سرمایهگذار را دوچندان کرده است.
کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ
کارشناسان میگویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد بهطوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمانهای با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمانهای رسوبی در بازار به حرکت میافتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاهتر خواهد شد. در اینباره کارشناسان با هدف فعالسازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راهاندازی لیزینگ را مطرح میکنند، بهگونهای که بازگشت این شرکتها میتواند ضمن تضمین جریان تسهیلاتدهی به گروههای کمدرآمد امکان حضور دهکهای میاندرآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.
این پیشنهاد از آن جهت مطرح میشود که جامعه هدف سیاستهای تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میاندرآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریفشده در این دوره در سبد تقاضای دهکهای میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم میکنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف میکنند و تامین منابع از سوی واسطههای مالی نظاممند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح میدهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافتهتر تلقی میشود.
تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران
در پژوهشهای انجامشده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالشزای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروههای کمدرآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهکهای درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف میشود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحبنظران، در اکثر کشورهای همتراز با ایران، نظامهای تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهکهای درآمدی جامعه میپردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را میتوانند از این مسیر تامین کنند.در یکی دو سال اخیر و پس از راهاندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروههای کمدرآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروههای میاندرآمد به بالا دارد.
متراژ موردنیاز این گروهها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکلگیری تقاضای دهکهای درآمدی میانی به بالا هستند.از همینرو، با وجود افزایش 5/ 2 برابری ارزش تسهیلات، بهدلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل 4 میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یکچهارم ارزش این واحدها را پوشش میدهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق بهسر میبرد.
میانبر رونق
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح میکنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمانهای بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن میتواند گزینهای برای کمک به نظام وامدهی خرید مسکن باشد.
او با اشاره به نقش بانکها در تامین مالی اقشار میاندرآمدی رو به پایین، میگوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان بهدلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخهای کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پسانداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکتهای لیزینگ در صورت فعالیت مجدد میتوانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهکها برای بانکها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی میتواند بدون کاهش سهم گروههای کمدرآمد انجام شود.
یک سوءتفاهم سیاستگذار
شرکتهای لیزینگ از جمله شرکتهایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آوردههای سرمایهگذاران تامین میشود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکتها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپردهگذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحبنظر بانکی سی&a
Let's block ads! (Why?)