اقتصاد نيوز/ در طول بهار سال 1395، متوسط قيمت به حدود 40 ميليون ريال به ازاي هر مترمربع رسيده که بيشترين آن در خردادماه بوده است. در خردادماه سال 1395، متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله‌شده از طريق معاملات ملکي شهر تهران، نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 1.2 و 3.5 درصد افزايش نشان مي‌دهد. بازار مسکن از ابتداي سال تاکنون چه فراز و نشيب هايي داشته است؟ اين موضوعي است که «سارا پورادبي» در شماره 183 هفته نامه تجارت فردا به بررسي آن پرداخته است. در ادامه شرح اين تحليل را مي خوانيد. در فصل بهار سال جاري بازار مسکن کشور به وضعيت رکودي سه سال اخير خود ادامه داد و کماکان تغيير قابل توجهي را در قيمت و تعداد معاملات شاهد نبود. بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که توسط اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانک مرکزي تهيه و منتشر مي‌شود، متوسط قيمت يک مترمربع واحد مسکوني معامله‌شده در فصل بهار 1395 نسبت به دوره مشابه سال قبل به صورت ميانگين 4.2 درصد رشد داشته است. اگرچه داده‌هاي رسمي از قيمت ساير شهرهاي بزرگ براي فصل بهار در دسترس نيست، با توجه به داده‌هاي شهر تهران، رشد کمتري براي قيمت مسکن در سطح کشور برآورد مي‌شود. ز ابتداي سال 1394 تاکنون، بيشترين قيمت واحد مسکوني در تهران در اسفند 1394 رقم خورده و پس از آن در فروردين‌ماه قيمت واحدهاي مسکوني معامله‌شده تقريباً به سطح قيمت‌هاي بهمن‌ماه رسيده است. در طول بهار سال 1395، متوسط قيمت به حدود 40 ميليون ريال به ازاي هر مترمربع رسيده که بيشترين آن در خردادماه بوده است. در خردادماه سال 1395، متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله‌شده از طريق معاملات ملکي شهر تهران، نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 1.2 و 3.5 درصد افزايش نشان مي‌دهد. روند معاملات نيز افت و خيزهاي متعددي را تجربه کرده است. در طول سال همواره در فروردين‌ماه و همچنين ماه رمضان تعداد معاملات افت قابل توجهي دارد. اگر فصل بهار سال 1395 را با بهار 1394 مقايسه کنيم، هم در فروردين و هم در ارديبهشت تعداد معاملات ثبت‌شده در سال 1395 بيشتر از ماه مشابه سال قبل بوده، اما چون نيمي از خرداد 1395 با ماه رمضان همزمان شده، اين ماه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل با 0.6 درصد افت همراه بوده است. مجموع تعداد واحدهاي مسکوني معامله‌شده در بهار 1395 حدود 37 هزار عدد بوده که نسبت به بهار سال قبل معادل شش درصد با افزايش همراه بوده است. اين افزايش تعداد معاملات مي‌تواند نشانه‌اي براي خروج از وضعيت رکودي و ورود به دوره رونق در ماه‌هاي آينده باشد. طي شش ماه اخير عمده معاملات انجام‌شده در تهران (حدود يک‌چهارم) در دو منطقه 4 و 5 شهرداري صورت گرفته است. اين دو منطقه در طول چند سال اخير نيز همواره بخش غالب تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. البته وسعت نسبتاً بيشتر آنها نسبت به ساير مناطق مي‌تواند دليل مهمي بر آمار بالاي تعداد معاملات در آنها باشد. پس از آن نيز مناطق 2، 15 و 14 در رتبه‌هاي بعدي تعداد معاملات قرار دارند. اگر واحدهاي مسکوني با متراژ 30 تا 200 مترمربع را در بازه‌هاي 10 مترمربعي دسته‌بندي کنيم، در طول يک سال اخير به طور متوسط بيشترين سهم (16 درصد) به واحدهاي 70 تا 80‌متري تعلق مي‌گيرد. توزيع فراواني تعداد واحدهاي سکوني معامله‌شده برحسب سطح زيربنا تقريباً يک توزيع نرمال داشته و هر چه از بازه 70 تا 80‌متري فاصله مي‌گيريم، سهم بازه‌ها از کل کم مي‌شود. نکته قابل توجه اينکه بيش از 75 درصد واحدهاي معامله‌شده طي اين يک سال کمتر از 100 مترمربع زير‌بنا داشته‌اند که نشان‌دهنده تقاضاي بيشتر براي واحدهاي کوچک متراژ است. نزديک به 20 درصد واحدهاي معامله‌شده نيز بين 100 تا 150 مترمربع مساحت دارند. بنابراين 95 درصد از کل معاملات متعلق به واحدهاي کوچک‌تر از 150 مترمربع است و واحدهاي با متراژ بزرگ و لوکس سهم بسيار اندکي از تقاضاي بالفعل بازار مسکن تهران در يک سال اخير را به خود اختصاص داده‌اند. از لحاظ قيمتي نيز واحدهاي با مجموع قيمت پايين‌تر، بيشتر مورد معامله قرار گرفته‌اند. همان‌طور که در نمودار مشخص است، واحدهايي که در مجموع قيمت آنها بين 100 تا 220 ميليون تومان بوده سهم عمده معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. از اين منظر نيز هر چه قيمت واحد مسکوني بالا رفته -چون قدرت خريد متقاضيان محدود بوده- از تعداد معاملات کاسته شده است. از آنجا که بيش از 50 درصد واحدهاي معامله‌شده مربوط به ساختمان‌هاي با عمر کمتر از پنج سال است، و ارزان بودن نسبي بخش عمده‌اي از اين واحدها مربوط به ساختمان‌هاي نوساز بوده است، اين آمار نشان مي‌دهد که حداقل در طول يک سال اخير واحدهاي مسکوني در محله‌هاي ارزان‌قيمت‌تر بيشتر مورد معامله قرار گرفته‌اند. طي دوره رکودي اخير بازار اجاره مسکن نيز دستخوش تغيير و تحولات مهمي شده است. بازار اجاره مسکن، به طور عمده از عواملي همچون قيمت مسکن و تورم عمومي قيمت‌ها تاثير مي‌پذيرد. با اين حال رکود طولاني‌مدت بازار مسکن طي سال‌هاي اخير نيز بازار اجاره را تحت تاثير قرار داده و با کاهش تعداد معاملات و فروش نرفتن بسياري از واحدها، گروهي از مالکان را به اجاره واحد مسکوني خود وادار کرده و لذا عرضه واحدهاي اجاره‌اي را افزايش داده است. از طرف ديگر بالا بودن قيمت‌ها ناشي از جهش قيمتي سال‌هاي 1391 و ابتداي 1393 موجب کاهش قدرت خريد متقاضيان مصرفي و لذا ورود بخشي از آنها به بازار اجاره شده و از اين طريق تقاضا براي اجاره نيز افزايش يافته است. اين امر سهم اجاره‌نشيني را به نسبت مالکيت واحد مسکوني افزايش داده و تعداد معاملات اجاره در سال‌هاي اخير را نسبت به قبل از شروع دوره رکود بالا برده است. نرخ اجاره‌بها در طول اين سال‌ها معمولاً متناسب با تورم رشد مستمري داشته است. در خردادماه سال 1395 شاخص کرايه مسکن اجاره‌اي در شهر تهران 9.7 درصد و در ساير شهرها 10.5 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش يافته است. اين در حالي است که از ابتداي سال 1394 متوسط نرخ رشد اجاره‌بها تقريباً با‌ثبات و حدود 11 درصد بوده و متناسب با کاهش تورم روندي کاهنده داشته است. به طوري که از حدود 12 درصد در فروردين 1394 به زير 10 درصد در خردادماه سال جاري رسيده است. چه عواملي باعث شده که ورود خريداران مسکن به بازار با کندي صورت گيرد؟ بررسي اطلاعات و آمار فوق حاکي از تداوم رکود و عدم تمايل خريداران براي ورود به بازار است. براي بررسي اين موضوع بايد متقاضيان مصرفي را از متقاضيان سرمايه‌اي تفکيک کنيم. دليل اصلي عدم ورود متقاضيان مصرفي را شايد بتوان در پايين بودن قدرت خريد بخش عمده آنها دانست. قيمت‌ها در دوره رونق گذشته آنچنان با جهش همراه بوده که مالکيت واحد مسکوني را براي عده زيادي دست‌نيافتي کرده و آنها را به اجاره‌نشيني وادار کرده است . پرداخت ماهانه اجاره‌بها خود مزيد بر علت کاهش قدرت خريد شده و به مرور صاحبخانه شدن را سخت‌تر مي‌کند. متقاضيان سرمايه‌اي نيز داستان متفاوتي دارند و بايد ميان گزينه‌هاي سرمايه‌گذاري مختلف انتخاب داشته باشند. زماني که سپرده‌گذاري بدون ريسک در بانک جذابيت بالا دارد، خريد مسکن که سابقه خوبي در طي سه سال اخير نداشته جذابيتي نخواهد داشت. با توجه به سطح بالاتري که نرخ‌هاي سود سپرده سرمايه‌گذاري بلندمدت نسبت به نرخ بازدهي بازار مسکن در سال‌هاي اخير داشتند، سپرده‌هاي بانکي جذاب‌تر از بازار مسکن براي سرمايه‌گذاران بوده است. کاهش سود بانکي اگر با کاهش نرخ سود تسهيلات نيز همراه باشد مي‌تواند از يک طرف جذابيت بازار رقيب مسکن را کم کرده و از يک طرف امکان دريافت تسهيلات و بازپرداخت آن را افزايش دهد و مثل يک اهرم بازار مسکن را تکان دهد. اثر اوليه اين تغييرات بر تعداد معاملات مسکن خواهد بود و لذا مي‌تواند رونق غير‌تورمي را حداقل در کوتاه‌مدت به دنبال داشته باشد. نکته مهم در ارتباط با تسهيلات اينکه، چون تسهيلات مسکن اصولاً بلندمدت است.( براي مثال تسهيلات فعلي بانک مسکن در حال حاضر 12‌ساله است)سرمايه بانک‌ها مدت زمان زيادي درگير وام‌هاي پرداختي شده و لذا قدرت وام‌دهي بانک را به مرور کاهش مي‌دهد. بازار رهن ثانويه که به تازگي مقدمات راه‌اندازي آن فراهم شده و قرار است به زودي وارد بازار سرمايه کشور شود، مي‌تواند از طريق انتشار اوراق بدهي مبتني بر رهن، نقد‌شوندگي وام‌هاي مسکن را افزايش داده و امکان پرداخت وام به تعداد بيشتري را فراهم آورد. بنابراين در صورتي که اين بازار راه‌اندازي شود اميد بيشتري به تسريع رونق بازار مسکن مي‌توان داشت. منبع: اقتصاد نيوز
Let's block ads! (Why?)

حال و هواي بازار مسکن در سه ماهه اول سال چگونه بود؟