مالکیت«حریم»دارد

نگاهی به ضرورت ها و چالشهای قانونی طرح اجاره خانههای خالی

مالکیت«حریم»دارد

حمیده گودرزی
خبرنگار
وجود خانههای خالی در وضعیتی که معضل تأمین مسکن در شهرهای کوچک و بزرگ کشور هنوز حل نشده است، موضوع تازهای نیست اما هر بار طرحی تازه برای ارائه این خانهها به متقاضیان مسکن ارائه شده است. تازهترین راهکار پیشنهادی، طرحی است که به امضای 30 نفر از نمایندگان مجلس رسیده است و بر اساس آن با اجبار قانون و اهرم جریمه و تنبیه مالی، صاحبان خانههای خالی وادار به اجاره یا فروش این املاک میشوند. براساس این طرح، صاحب منازل مسکونی خالی باید ظرف یک ماه خانههای خود را اجاره دهند، اگر صاحبخانهها این کار را نکنند، دادستان بر اساس طرح مذکور سامانهای را طراحی کرده و به نیابت از مالکان با متقاضیان قرارداد منعقد کرده و خانه را اجاره میدهد. اجاره بها نیز به حساب دادستان واریز شده تا در نهایت به حساب مالک واریز شود. هرچند اساساً درباره دلایل وجود پدیده خانههای خالی بین کارشناسان اختلاف نظر وجود دارد و از احتکار و سوداگری مسکن تا سیاستهای غلط دولتی در جانمایی مسکن شهری و روستایی و همچنین نقش این خانهها در ایجاد تعادل در بازار مسکن و... نظریات متفاوتی وجود دارد، اما موضوع این گزارش دلیل وجود خانههای خالی نیست بلکه پیامد ثانویه حقوقی است که در طرح این 30 نماینده مجلس وجود دارد. موضوع این است که آیا حاکمیت این حق را دارد تا با تدوین یک قانون، حق تصمیمگیری در نحوه استفاده یا تصرف اموال قانونی و مشروع شهروندان را داشته باشد؟ حریم مالکیت شخصی چیست و قانون تا کجا از این حریم دفاع میکند؟ آیا تصویب این طرح قوانین ناظر بر مالکیت شخصی و همچنین قانون مالک و مستأجر را تحت تأثیر قرار میدهد؟ و....

ابوالفضل ابوترابی- عضو کمیسیون شوراهای مجلس شورای اسلامی که یکی از موافقان با این طرح است میگوید: این طرح با قوانین رایج کشور هیچ مغایرتی ندارد. زیرا یکی از وظایف حاکمیت، دادستانها و مراجع قضایی مبارزه با احتکار است. هماکنون هم تا حد زیادی شاهد چنین پروندههایی در کشور هستیم.
وی با بیان اینکه خانههای خالی هم نوعی احتکار محسوب میشود اظهار داشت: هماکنون حدود دو میلیون و 600 هزار خانه خالی داریم که ارزش آنها حدود دویست میلیارد دلار برآورد میشود. البته کارشناسان در این زمینه نظریات متفاوتی دارند.
این نماینده مجلس در ادامه میافزاید: از لحاظ شرعی و براساس قانون مبارزه با احتکار؛ این طرح به طور کامل پذیرفته شده است و در این خصوص هیچ مشکلی وجود ندارد. حتی اکثر کشورها هم قوانین بسیار سختتر از این طرح را دارند. بهعنوان مثال در مطالعات تطبیقی که روی برخی کشورها همانند فرانسه، اسپانیا و انگلستان انجام دادیم مشخص شده که چنین قوانینی با جدیت رعایت میشود. حتی در شهرهای بالای 200 هزار نفر در فرانسه نیز اگر کسی خانهاش که خالی است، اجاره ندهد مطابق قانون بعد از مدتی به نفع بیخانمانها مصادره میشود. لذا چنین قوانینی نشان دهنده برخورد شدید کشورهای دیگر با احتکار خانههای خالی است. بنابراین از آنجاییکه مبارزه با احتکار یک کار قضایی است و خانههای خالی هم احتکار محسوب میشود رسیدگی به این موضوع را در اختیار دادستان قرار دادهایم. از اینرو این طرح نه مخالفتی با شرع و نه مخالفتی با قوانین موجود در خصوص مالکیت شخصی و قوانین بینالمللی دارد.
حسام عقبایی – نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور که معتقد است این طرح به طور کامل با قوانین رایج کشور مغایرت دارد، میگوید: بر اساس قانون مدنی، تجارت، قانون اساسی و از همه مهمتر قاعده فقهی «تسلیط» (به این معنا که مردم بر اموال غیرمنقول خودشان تسلط دارند)، دولت نمیتواند برای اموال غیرمنقول مردم تصمیمگیری کند. بنابراین مسکن یا اموال غیرمنقول با کالاهای مصرفی یا کالاهایی که دولت روی آنها قیمتگذاری میکند متفاوت است و نمیتوانند برای مالک تکلیف کنند که ملکش را با چه قیمت و مدتی اجاره دهد. حتی به نظرم طرح دو ساله شدن اجاره املاک قابلیت قانونی و اجرایی ندارد. زیرا شرایط کشور ما با سایر کشورهای دیگر بهدلیل وجود برخی قوانین متفاوت است. حال فرض بر اینکه اگر قانون همچنین اجازهای را بدهد؛ باز هم امکانپذیر نیست. زیرا ممکن است فردی بیمار یا دانشجو یا مأمور به خدمت بوده و به ناچار مجبور به اقامت در شهر دیگری برای مدت کوتاهی باشد در چنین وضعیتی نمیتوانیم او را مجبور کنیم تا خانهای را دو ساله اجاره کند. همچنین امکان دارد مالکی بخواهد فقط یکسال خانهاش را اجاره دهد و سپس خودش یا فرزندانش در آن خانه زندگی کنند یا اینکه به قصد اقامت در شهر یا کشوری دیگر خانهاش را بفروشد. نمیتوانیم آنها را مجبور کنیم که خانهشان را دو ساله اجاره دهند. بنابراین به اعتقادم برای کنترل قیمت خرید و فروش و اجاره بهای مسکن چنین راهکارهایی قانونی، منطقی، اصولی، عرفی، کارآ و مؤثر نمیباشد.
دکتر فرهاد پروین – استاد حقوق خصوصی دانشگاه علامه طباطبایی نیز با بیان این موضوع که این طرح هم با قوانین قانون اساسی و هم با اصول حقوق بشری که بر مبنای احترام به مالکیت است و همچنین با اصول اولیه شرعی هم در تضاد است میگوید: صدور احکام ثانویه در زمانی جایز است که نظام و کشور در خطر باشد. به اعتقادم شاید این موضوع مهم باشد اما در حدی نیست که ثبات و بقای کشور منوط به آن باشد. در واقع باید همان قوانین اولیه را حفظ کرد. بخصوص اینکه در عمل هم دیده شده که چنین راه حلهایی فقط باعث گسترش تقلب و حیله از سوی برخی افراد سودجو میشود. حال آنکه افرادی که حیله نمیکنند قانون درباره آنها اعمال میشود اما اشخاصی که حیله میکنند قانون درباره آنها اعمال نمیشود. در واقع این دوگانگی اعمال قانون ضررش خیلی بیشتر از این است که چند خانه با این شیوه اجاره داده شود. این استاد دانشگاه در ادامه افزود: یکی از موضوعات مهمی که در این خصوص وجود دارد بحث سرمایه اجتماعی است. در واقع چنین راهکارهایی که مربوط به سرمایه اجتماعی و امنیت مالی است اعتماد بین مردم و مأموران اجرایی و دولت را تضعیف میکند. در واقع اگر این اعتماد از دست برود دیگر براحتی بهدست نمیآید. در شرایط فعلی شاید خانه کمتری اجاره داده شود اما بهتر از این است که با تفکر حل مشکلات دست به کار بدتری بزنیم. بنابراین به نظرم آنچه در قانون و شرع و اصول اولیه عقلی آمده حفظ شود بهتر است.

احتمال بازنگری قانون مالک و مستأجر
اما یکی از موضوعات حائز اهمیت این است که بهنظر میرسد با تصویب طرح اجاره خانههای خالی؛ قوانین مربوط به مالک و مستأجر نیاز به بازنگری داشته باشد که ابوالفضل ابوترابی با رد این موضوع میگوید اجرای این طرح هیچ ربطی به قوانین مالک و مستأجر ندارد. این طرح در راستای مبارزه با احتکار است و بر اساس آن به مدت یکماه به مالکان فرصت داده میشود تا خانه خالی خود را اجاره دهند و در صورت سرپیچی دادستان ورود پیدا کرده و مطابق نظر کارشناسان ملک مورد نظر اجاره داده میشود. همچنین بر اساس این طرح برای آنکه مالک و مستأجر در آینده ادعایی نداشته باشند باید هر ماه مستأجر اجاره بها را به صندوق دادگستری واریز کرده تا مالک هم مبلغ اجاره ملکش را از این طریق برداشت کند. عقبایی اما دراین باره میگوید: با تصویب این طرح قاعدتاً سایر قوانین مالک و مستأجر نیاز به بازنگری دارد. همانطور که گفتم این فرض محال و بعید است که چنین اتفاقی روی دهد و اگر هم رخ دهد بسیاری از قوانین دیگر همانند قانون مالک و مستأجر و سایر قوانین مرتبط با آییننامه اجرایی نحوه تملک آپارتمانها و سایر قوانین مرتبط با این حوزه و حتی قوانین ثبتی نیاز به تغییر و تحول پیدا میکند. دکتر پروین که معتقد است این طرح مورد تأیید شورای نگهبان قرار نخواهد گرفت، میگوید: این طرح با اصول اولیه مذهبی بهطور کامل در تضاد است و دیوان عدالت اداری نیز آرای بسیاری دارد که به زور نمیتوان خانههای مردم را اجاره داد. چرا که از نظر شرع و قانون حق مالکیت بشدت مورد احترام است. بنابراین اگر اطمینان و امنیت خاطر مالی از بین برود؛ دیگر کسی حاضر به سرمایهگذاری نیست. زیرا عموم سرمایهگذاران معتقدند که در صورت تصویب این قانون از کجا معلوم که بخشنامههای دیگری در خصوص سایر بخشهای اقتصادی تصویب نشود. بنابراین این کار به ضرر کشور است و بعید میدانم که این طرح از سوی شورای نگهبان و مجمع تشخیص نظام پذیرفته شود.

بازار رقابتی یا نگاه حاکمیتی
حال با توجه به اینکه بهنظر میرسد تصویب این طرح با چالشهای بسیاری روبه رو خواهد بود این سؤال مطرح میشود که در راستای حقوق شهروندی و حق مالکیت با چه ابزاری میتوان ضمن حمایت از مستأجران در جهت اجاره بهای نامتعارف و غیرمنطقی حقوق مالکان نیز مخدوش نشود؟
ابوالفضل ابوترابی میگوید: احتکار جزو حقوق شهروندی و مالکیت شخصی شناخته نشده است. در واقع بحث احتکار در طول تاریخ اسلام و در زمان جنگها نیز رایج بوده و ائمه اطهار نیز در زمانهای جنگ با شدیدترین مجازاتها با محتکران برخورد و مبارزه میکردند. از اینرو در شرایط موجود منازل خالی هم همانند احتکار در زمان جنگ است و باید با مالکی که احتکار میکند بشدت برخورد کرد.وی همچنین افزود: بهدلیل شرایط بد اقتصادی هیچ کس قادر به اجارهخانهها نیست. زیرا اقتصاد تابع عرضه و تقاضا است. وقتی که عرضه زیاد شود، تقاضا بیشتر میشود و به قطع اجارههای سرسامآوری که متأسفانه هماکنون به شکل دلبخواهی شده است نیز خود به خود کاهش پیدا میکند. در واقع بزرگترین هدفمان از اجرای این طرح خدمت به مستأجران است.
وی در ادامه میگوید: نظارت بر معاملات مسکن نیز بیفایده است چون تقاضا زیاد است و عرضه کم بههمین خاطر ناخودآگاه قیمت اجاره بها و خرید و فروش بالا میرود. علتش هم وجود خانههای خالی است که مالکان اجازه ندادند به بازار بیاید. بنابراین باید این معادله را برعکس کنیم. یعنی برای کاهش قیمتها باید عرضه را زیاد کنیم.
عقبایی نیز با بیان اینکه؛ بازار رقابتی بهترین روش است تا بتوان در همه بخشها به مردم خدمات بهتری ارائه داد، میگوید: برای آنکه مردم راحتتر باشند و در عین حال حقوق آنها را حفظ کنیم باید با افزایش تولید بازار رقابتی ایجاد کنیم. بهعبارتی سادهتر وقتی در محلهتان دو یا چند رستوران با قیمتها و کیفیتهای متفاوت وجود داشته به قطع سراغ رستورانی خواهید رفت که غذایی با کیفیت اما ارزانتر داشته باشد. اما اگر فقط یک رستوران وجود داشته باشد مجبور هستید غذای مورد علاقه خود را با هر قیمتی حتی چند برابر افزایش خریداری کنید. این در حالی است که در حوزه مسکن هم به همین روال است. در واقع اگر افزایش تولید داشته باشیم ناخودآگاه وارد بازار رقابتی میشویم. زیرا تولیدکننده برای آنکه کالاهای تولیدیاش روی دستش نماند مجبور است تا با سایر تولیدکنندگان رقابت کند. اما هماکنون بهدلیل کاهش تولید و افزایش تقاضا این عرضهکننده است که تعیین تکلیف میکند. یعنی بازار بهطور کامل انحصاری است و او است که قیمتها را تعیین میکند. بنابراین وقتی تولید افزایش پیدا کند متقاضی است که حق انتخاب دارد.
دکتر فرهاد پروین نیز معتقد است: به جای اینکه راهحلها تنبیهی باشد باید تشویقی باشد. بهعنوان مثال از مالکانی که خانههایی با متراژ کوچکتر دارند نصف مالیات بر درآمد دریافت شود. یا اینکه دولت برنامه مسکنسازی که در دست اقدام داشت را همچنان ادامه دهد. به هر حال دولت میتواند برای یکسری اقشار مسکن بسازد. بهعنوان مثال تا جایی که امکان دارد برای نظامیان از خانههای سازمانی استفاده کند. وی میافزاید: راهحلهای تنبیهی ممکن است تا حدودی فایده داشته باشد اما ضررهایش خیلی بیشتر است. اگر اشخاص بدانند که هر لحظه ممکن است بخشنامه و قانونی تصویب شود که سرمایهشان مورد تهدید قرار گیرد دیگر حاضر به سرمایهگذاری نخواهند بود. بنابراین اگر امنیت سرمایهگذاری متزلزل شود خطراتش بسیار بیشتر از منافع اندکش است.