از فصل زمستان سال قبل که نرخ ارز شروع به فتح کردن قله ها یکی بعد از دیگری نمود، آرامشی که در بازارها وجود داشت از بین رفت. بازار مسکن هم که سال های سال بود در رخوت و سکون به سر می برد، هم با این بالا و پایین شدن ها مواجه شد. تغییر و تحولات اقتصادی کشور ما به خصوص در چند ماه گذشته برای بیشتر مردم جامعه ما بسیار قابل حس بود و یکی از این تغییرات مهم در متغیرهای اقتصادی که به تازگی توجه بسیار را به خود جلب کرده است، زیاد شدن نسبتاً زیاد قیمت در بازار مسکن و به شکل خاص در بازار مسکن تهران بود. زیاد شدن قیمتی که قدرت و توان خرید خانوارهای ایرانی را به شکل قابل توجهی با ضعف مواجه کرده و قسمتی از متقاضیان مصرفی را به اجبار از بازار خارج نموده است.
از طرف دیگر جهش قیمت ارز به شکل مستقیمی بر روی ارزش دارایی های وابسته به وارداتی مثل واردات خودرو (به شکل مخصوص در مورد خودروهای وارداتی) تاثیر بسزایی داشته است و قیمت آن ها را با افزایش مواجه نموده است. طلا و سکه هم با وجود این که در بازار های جهانی ارزش ثابتی داشته اند و حتی در بعضی از موارد با کم شدن ارزش مواجه شده اند هم با زیاد شدن قیمت شدید روبرو شدند.
انتظارات تورمی که باعث به هم ریختن بازار شد.
جمع تمام این موارد باعث این موضوع شد که انتظارات تورمی به ویژه در خصوص قیمت دارایی ها یک راه و شیوه رو به افزایشی در پیش گرفته است و آهنگ رشد قیمت ها به شکل سریعی در آمده است. در اصل بعد از یک دوره رکود تقریبا طولانی مدت و ثبات چند ساله و در بعضی از موارد حتی کم شدن قیمت اسمی، درست است که شروع دوره رونق و زیاد شدن قیمت در بازار مسکن پیش بینی شده بود، اما شدن آن بیشتر از حد انتظار بود.
یکی از تاثیرات با اهمیت این موضوع، بی ثباتی بازارها و زیاد شدن انتظارات تورمی بود که به صورت مشخص روی بازار مسکن هم تاثیر گذاشت. از نظر تئوری مسکن یک کالای غیر قابل تجارت و دارای بازار محلی است که چندان ارتباطی با نرخ ارز و دیگر موارد وارداتی ندارد و به این علت نباید از محدود شدن رابطه های خارجی تاثیر چندانی بپذیرد.
تاریخچه این بازار هم بیانگر این است که تغییرات آن چندان ارتباطی به شدت یا ضعف تحریک های بین المللی بر علیه ایران ندارد، ولی آن چیزی که در ماه های گذشته زیاد شدن قیمت ارز و نامطمئنی ها از آینده ی برجام را با زیاد شدن تقریبا زیاد قیمت همراه کرد، بیشتر از بی ثباتی های همیشگی تاثیر می گیرد که باعث شده است که حجم زیاد نقدینگی ذخیره شده در حساب های بلند مدت بانکی آرام آرام به سوی این بازار و البته بازارهای دیگر راهی شود.
بر این اصل، تحریم ها و نوسان بازار ارز از یک سو موجب ایجاد یک جو روانی روی بازار مسکن می گردد و از سوی دیگر تا اندازه ای هم بر زیاد شدن هزینه های ساخت و به ویژه بر روی مصالح و وسایل به کار رفته در فرآیند ساخت اثر گذار هستند.
می شود این گونه گفت که بودن یا نبودن تحریم ها به تنهایی تاثیر مستقیم و معناداری بر روی راه بلند مدت تغییرات بازار مسکن ندارد و تنها در کوتاه مدت به آن شوک وارد می آورد، ولی رشد زیاد نقدینگی در چند سال اخیر که باعث شده است حجم زیادی از نقدینگی به وجود آید و روی هم جمع شود، پتانسیل جهش قیمت در همه بازارها را باعث شده است که تحریم ها می تواند جرقه ای برای آن باشد.
از آن گذشته چنین شرایطی که به وجود آمده است بر انتظار فعالین بازار از زیاد شدن قمیت ها هم اهمیت زیادی دارد. مسکن یک کالایی است که نمی شود با آن به تجارت پرداخت. در بعضی از موارد که بازار یک کالا با مشکل مواجه می شود، دولت می تواند با واردات قیمت را رو به سوی تعادل ببرد. بازار گوشت و برنج در ایران یک بازاری است که به شکل معمول و به صورت مستمر فعال است. ولی آیا واردات مسکن برای افراد از طرف دولت امکان دارد؟
سوم این که مسکن از بازارهایی در کشور است که بخش خصوصی درصد بالایی از آن را در اختیار دارد. در این فضا آیا می توانیم افراد را مجبور نماییم که کالای خودشان را کمتر از قیمتی زیر قیمت تعادلی که در نظر دارند بفروشند یا اجاره دهند؟
بهترین راه حل برای کنترل بازار مسکن
در این شرایط سوالی که ممکن است طرح شود این است که در شرایط فعلی باید چه کنیم؟ آیا دولت تنها باید مشاهده کنند باید تا شاید در آینده و بلند مدت این مدل و راهی که بازار در پیش گرفته است درست شود؟ نباید منتظر باشیم که دولت یا بخش های نظارتی منفعل باشند، بلکه باید دولت به چاره ای بیندیشد که قسمت خصوصی به شکل خوبی در این بازار فعالیت کند. حرکت سفته در این بازار به خیلی ها آسیب می رساند از جمله سازندگان، متقاضیان مصرفی و حتی بنگاه های معاملات ملکی. چون در یک مدت کوتاه بازار با گرمی و رونق روبرو می شود و در یک زمان نسبتاً زیاد به رکود می رسد.
اگر دولت مثل دولت های دیگر دنیا که پیشرفت خوبی داشته اند، بتواند اقتصاد را با ثبات نگه دارد، آن هم با کنترل نقدینگی و تورم، آن زمان نگاه سفته بازی و دلالی از میان خواهد رفت و هر قسمت بر اساس پیش بینی های درست اقتصادی رفتار خواهد نمود. این تفکرات همه ی بازارها را از جمله بازار مسکن می تواند سروسامان دهد.
راه حل دوم گرفتن تمهیدات معین برای قسمت مسکن است. قوانین و مقرارتی که به شکل صحیح نوشته شوند، می توانند در شرایط بحرانی تا حدود زیادی به دولت کمک خواهد کرد. برای مثال، اگر بر خرید واحدهای مسکونی مازاد، مالیات به صورت تصاعدی وضع شود، یا بر درآمدهای اجاره بیشتر از میزان معین مالیات های تصاعدی وضع شود، بسیاری از اشخاص به این بازار به چشم بازار سرمایه گزاری نمی نگردند.
دادن تسهیلات بلند مدت با بهره های کم به مسکن اولی ها با ساخت مسکن اجتماعی برای دهک های ضعیف جامعه یا پرداخت تسهیلات به شرکت هایی که در خصوص ساخت و ساز انبوه فعال هستند، می تواند نتیجه های بسیار خوبی به همراه داشته باشد.
در همین مورد، یکی از مهم ترین کارهایی که دولت انجام داد، درست کردن ساختار پولی و بانکی در کشور است و تا مدتی که اصلاحات اساسی شکل نگیرد، رونق و گرما کند می شود. کم شدن سود بانکی توانست رونقی در بازار مسکن به وجود آورد، ولی در چند سال گذشته بسیاری از دهک ها از تسهیلات عقب افتاده اند و این در صورتی است که دهک هایی که حقوقی کمتر از دو میلیون تومان دارند، باید بیشتر مورد توجه دولت قرار بگیرند تا میان عرضه و تقاضا هماهنگی برقرار شود. توجه به مسکن استیجاری و حرکت عملیاتی برای به وجود آوردن این کار برای قدم به قدم خانه دار شدن می تواند مورد توجه واقع شود.
در پایان می توانیم بگوییم که دخالت های مستقیم و امری و همین طور تعزیراتی هیچ یک نمی توانند در این شرایطی که به وجود آمده است به بهتر شدن وضعیت موجود کمکی کنند. همان طور که تجربه های قبلی مشابه هم گویای این حقیقت است. تا زمانی که دولت یک فکر اساسی برای مدیریت نقدینگی در موضوع اقتصاد نکند و هزینه های خود را سامان ندهد، این اوضاع بر بازار مسکن و بازارهای دیگر همچنان حاکم است.
منبع: اقتصاد آنلاین