وكيل ملكي معتبر را چگونه مي توان تشخيص داد؟ دعاوي مربوط به املاك يكي از شايع ترين و در عين حال گسترده ترين دعاوي هستند كه در دادگاه مطرح ميشوند و هر يك از آنها، در قالب يكي از دعاوي حقوقي و كيفري قرار ميگيرند. شناخت اين دعاوي به شما كمك ميكند كه بتوانيد مرجع رسيدگي كننده و قواعد مرتبط با آن را تشخيص دهيد و مسير رسيدن به هدف را كوتاه تر كنيد. در اين مقاله ضمن معرفي انواع دعاوي ملكي يكي از سادهترين روشهاي پيگيري دعاوي يعني مشاوره با وكيل ملكي را بررسي ميكنيم.
همانطور كه در مقدمه بيان شد، دعاوي ملكي انواع مختلفي دارند كه با موضوعات و خواستههاي متفاوتي مطرح ميشوند. در ادامه برخي از پركاربردترين دعاوي ملكي را در قالب دادخواستهايي كه به دادگاه ارائه ميشوند را بيان ميكنيم؛
در برخي از موارد پس از فروش ملك به صورت قولنامهاي تا زمان انتقال سند، فروشنده در زمان مقرر براي به نام زدن سند به اسم خريدار مراجعه نميكند.
يكي از مهمترين دلايل اين امر، افزايش چند برابري قيمت ملك و تمايل نداشتن فروشنده براي انتقال ملك با قيمت پيشين است.
در چنين مواردي، خريدار ميتواند، در صورت امتناع فروشنده به انتقال سند، دادخواست الزام به تنظيم سند را عليه فروشنده بدهد.
يكي ديگر از دعاوي كه در هنگام فروش املاك ممكن است پيش بيايد؛ عدم تحويل ملك توسط فروشنده به مالك است.
اين مورد هم معمولا به دليل افزايش قيمت ملك اتفاق ميافتد.
يعني معامله به صورت قولنامهاي انجام شده است ولي فروشنده، در موعد مقرر ملك را به خريدار تحويل نداده است؛
در چنين مواردي خريدار بايد ابتدا دادخواست الزام به تنظيم سند را بدهد و از اين مرحله رد شود تا دليلي بر مالكيت بر ملك داشته باشد.
سپس دادخواست الزام به تحويل ملك را توسط وكيل ملكي تنظيم نمايد
در صورتي كه دو يا چند نفر نسبت به مالكيت يك مال غيرمنقول اختلاف نظر داشته باشند، مدعي ميتواند دادخواست اثبات مالكيت را مطرح كند.
اين دعوا معمولا زماني مطرح ميشود كه خوانده به عنوان فروشنده، انتقال سند رسمي را به خريدار انجام نداده است.
بر اين اساس اگر سند رسمي وجود داشته باشد، كار براي مدعي ساده است.
در غير اين صورت بايد قراردادهايي كه به موجب آن ملك انتقال پيدا كرده است مانند؛ مبايعه نامه عادي، استشهاديه، تصرف ملك و…، مورد بررسي قرار گيرد.
در اين دعوا، خواهان شخصيست كه ادعاي مالكيت دارد و خوانده فروشنده ملكيست كه انتقال سند آن انجام نشده است.
وكيل معتبر ملكي در اين دعاوي مي تواند نقش بسزايي را براي احقاق حق ايفا كند .
يكي از حقوقي كه براي طرفين در معاملات مختلف از جمله معاملات ملكي در نظر گرفته شده است، حق فسخ است.
به اين معني كه با توافق طرفين يا در صورت وجود دلايل قانوني يكي از طرفين بتواند معامله را يك طرفه برهم بزند.
مثلا خيار تاخير ثمن؛ به معني تاخير در پرداخت مبلغ معامله شرط شود و از مهلت قانوني كه براي پرداخت توافق شده، گذشته باشد.
در اين وضعيت فروشنده ميتواند معامله را فسخ كند و دادخواست تاييد فسخ معامله را بدهد.
در صورتي كه يكي از طرفين اين اختيار كه در قانون با عنوان خيار شناخته ميشود، را اعمال كند و معامله را فسخ نمايد؛
بايد به عنوان خواهان دادخواست تاييد فسخ را به دادگاه بدهد.
براي دريافت جزييات بيشتر در خصوص اين موضوع وكيل پايه يك ملكي مي تواند مشاور خوبي براي شما باشد
يكي از عقدهايي كه در رابطه با املاك وجود دارد، اجاره است.
كه به موجب آن موجر ملك خود را براي مدت و با مبلغ مشخصي به مستاجر اجاره ميدهد.
با اين توصيف مالالاجاره مبلغي توافق شدهاي ست كه بايد در مدت مشخصي پرداخت شود.
اگر مستاجر در زمانهاي توافق شده؛ مثلا هر ماه، مبلغ مشخص شده را نپردازد، موجر ميتواند براي مطالبه اجارههاي عقب افتاده،
يا همان اجور معوقه به دادگاه دادخواست مطالبه مال الاجاره را بدهد.
در اين دادخواست، خواهان موجر و خوانده مستاجر است.
معمولا در عقد اجاره، مبلغي كه مستاجر بايد به موجر در ايام اجاره بپردازد، مشخص ميشود.
در صورتي كه موجر ملك را به مستاجر اجاره داده باشد ولي قرارداد اجارهاي بين آنها وجود نداشته باشد،
و موجر بخواهد اجاره دريافت كند، مستاجر امتناع نمايد؛
موجر ميتواند دادخواست مطالبه اجرت المثل را به دادگاه بدهد.
در اين صورت، دادگاه بر اساس نطر كارشناسي، مبلغ اجاره را تعيين ميكند.
وكيل ملكي در تهران
اگر مالك مدعي شود كه شخصي ملك او را غصب كرده، در حالي كه هيچ گونه حقي بر ملك نداشته و در حال حاضر هم ندارد؛
بايد با داشتن سند مالكيت كه نشان دهنده تعلق ملك به اوست، به دادگاه مراجعه كند و دادخواست خلع يد بدهد.
در اين دادخواست، خواهان كه همان مالك است، تقاضاي بيرون كردن، خوانده يا همان شخص غاصب را دارد.
يكي ديگر از دعاوي كه گاهي با دعواي خلع يد اشتباه گرفته ميشود، دعواي تخليه يد است.
در اين دعوا مالك ميخواهد، از ادامه تصرف و حضور شخص را در ملك خود جلوگيري كند.
با اين تفاوت كه ممكن است اين شخص تا پيش از اين، حقي بر اين ملك داشته؛
مثلا ملك را اجاره كرده و در حال حاضر مدت قرارداد اجاره تمام شده است.
ولي در خلع يد، اصلا رابطهاي بين ملك و شخص غاصب وجود نداشته است.
در اين وضعيت خواهان يعني همان مالك ميتواند براي رفع ادامه تصرف خوانده دادخواست تخليه يد بدهد.
از جمله مهمترين دعاوي ملكي، دعوي تصرف عدوانيست كه به دو صورت حقوقي و كيفري مطرح ميشود.
در دعواي تصرف عدواني كيفري كه در دادسراي محل وقوع ملك ميتواند توسط وكيل ملكي مطرح شود؛
مالك يا وكيل او به عنوان شاكي (نماينده) بايد با داشتن سند مالكيت، شكواييه تصرف عدواني خود را عليه مشتكي عنه بدهد.
بر اين اساس كه شخصي با علم به اينكه ملك، مال ديگريست آن را تصرف كرده و به مالك پس نميدهد.
اين دادخواست زماني مطرح ميشود كه خواهان بخواهد مالكيت خود را بر ملك ثابت كند.
به اين معني كه بر مال تسلط و تصرف دارد و اگر شخصي مدعي باشد كه تصرف او بر مال، قانوني نيست.
شخص متصرف بايد دلايلي را براي اين امر ارائه كند كه در دادخواست وضع يد مطرح ميشود.
براي مثال شخصي مدعيست كه ديگري در ملك او حضور دارد و در آن تصرف كرده است.
در اين وضعيت اگر متصرف دليلي مانند قرارداد اجاره يا فروش، براي تصرف خود داشته باشد، بايد دادخواست وضع يد بدهد.
مال مشاعي، ملكيست كه بين چند شريك، مشترك است
به نحوي كه همه آنها در جزء به جزء مال سهم داشته باشند و هيچ يك از شركا نميتواند در بخشي از مال يا تمام آن ادعاي انحصاري كند.
در صورتي كه يكي از شركا بخواهد مال مشاعي خود را بفروشد بايد همه شركا رضايت داشته باشند.
در غير اين صورت بايد درخواست افراز ملك صورت بگيرد، اگر قابل افراز باشد، پس از طي مراحل قانوني انجام ميشود.
در غير اين صورت و غيرقابل افراز بودن آن، بايد دادخواست مزايده و فروش مال مشاعي به دادگاه ارائه شود.
عقد بيع يكي از رايجترين عقدهاييست كه همه ما روزانه آن را انجام ميدهيم.
در مورد املاك به دليل حساسيت بيشتر، معاملات خريد و فروش بايد به صورت مكتوب باشند.
در صورتي كه بيع يا همان خريد و فروش ملك، بين دو نفر انجام شود ولي مكتوب نشود؛
يا در صورتي كه مكتوب شود ولي مبايعه نامه مفقود شود يا در دسترس نباشد، ممكن است خريدار به دردسر بيوفتد.
در اين حالت، خريدار بايد وقوع عقد بيع را از طرق مختلف مانند؛
رسيدهاي پرداخت وجه، شهادت شهود يا …، اين مساله را اثبات كند.
اين كار از طريق ارائه دادخواست اثبات وقوع عقد بيع به دادگاه امكان پذير است.
كه وكيل ملكي ميتواند آن را از راههاي قانوني دنبال كند.
با ارائه دادخواست وقوع عقد بيع به دادگاه، قاضي دلايل و مستندات خواهان را بررسي ميكند.
در صورتي كه اين دلايل كافي باشد به نفع خواهان راي ميدهد.
نكتهاي كه بايد در نظر داشته باشيد اين است كه دادخواست تاييد عقد بيع نيز همراه دادخواست وقوع عقد بيع ارائه ميشود؛
كه در صورت ثابت شدن عقد بيع، دادگاه آن را تاييد خواهد كرد.
در صورتي كه شخصي ادعاي شراكت با ديگري را به نحوه مشاع در ملكي داشته باشد؛
به ويژه در مواردي كه بخواهد از تصرف يا انتقال مال از سوي شريك خود به ديگري جلوگيري نمايد؛
ميتواند دادخواست تاييد مالكيت مشاعي را به دادگاه بدهد و دلايل خود را به دادگاه ارائه كند.
وكيل املاك در تهران
در صورتي كه به دلايلي مانند عدم پرداخت دين توسط بدهكار، طلبكار مال غيرمنقولي را از او توقيف كند؛
به اين معني كه از نقل و انتقال آن جلوگيري كند ولي اين به معني تصرف مال توسط توقيف كننده نيست و تا قطعي نشدن حكم نميتواند، در آن تصرفي داشته باشد.
و بدهكار دين خود را به او بپردازد، براي رفع توقيف مال خود بايد دادخواست رفع توقيف به دادگاه بدهد تا مال او آزاد شود.
توجه داشته باشيد كه؛
گرفتن رضايت از طلبكار يا هر كسي كه موجب رفع توقيف شده است، ميتواند باعث رفع توقيف و ارائه دادخواست آن به دادگاه شود.
در مواردي به دليل فوريت دعوا، خواهان ميتواند دادخواست دستور موقت دهد كه اموال موجود را حفظ كند.
دستور موقت به اين معني نيست كه حكم به نفع خواهان صادر شود بلكه براي حفظ مال و جلوگيري از نقل و انتقال آن صورت ميگيرد.
در نتيجه خواهان ميتواند با ارائه دادخواست دستور موقت منع نقل و انتقال، از انتقال مال توسط خوانده جلوگيري كند تا در صورت صدور راي به نفع خود بتواند به خواسته خود برسد.
در مواقعي كه شخصي مدعي باشد، سند رسمي در رابطه با املاك به درستي تنظيم نشده يا به هر دليلي رسميت ندارد؛ مثلا فروشنده مالك نيست،
ميتواند دادخواست ابطال سند رسمي را به دادگاه محل تنظيم سند بدهد.
سند رسمي همان سنديست كه در مراجع دولتي، دفاتر اسناد رسمي يا دفاتر ازدواج و طلاق تنظيم ميشود و به ثبت ميرسد.
سند مالكيت در مورد املاك، در دفاتر اسناد رسمي به ثبت ميرسد.
همراه با دادخواست ابطال سند ثبتي، بايد مواردي از جمله؛ اطلاعات مالك قبلي و مالك جديد، مشخصات ملك، شماره پرونده ثبتي، نحوه باطل شدن سند مالكيت اوليه، شماره و تاريخ درج شود.
دعاوي املاك به دليل اينكه با حجم زيادي از پول در ارتباط هستند، يكي از پر ريسكترين دعاوي موجود به شمار ميروند كه براي پيگيري آنها حتما بايد آشنايي كافي به قوانين و همچنين تجربه بسيار در مراحل رسيدگي و طرح دعوا داشته باشيد.
از اين رو توصيه ميشود از ساده ترين راه يعني مشاوره با وكلاي دادگستري اقدام كنيد
و صفر تا صد امور خود را به وكيل ملكي بسپاريد.
گروه وكلاي آسايش گستران، آماده ارائه مشاوره و همراهي شما عزيزان در پروندههاي ملكي و ساير مسائل حقوقي هستند.
براي اطلاعات بيشتر با مجموعه ما تماس بگيريد.
۰۲۱-۸۸۴۰۳۹۸۷
بازدید: